Como una medida de resguardo ante cualquier incumplimiento de la obligación de pago de quien alquila un inmueble en España, el propietario del bien contrata con una compañía aseguradora una póliza para minimizar todo riesgo y poder cobrar el Seguro de Impago de Alquiler establecido. Para conocer más en qué consiste y sus requisitos te invitamos a leer este post.
Qué es el seguro de impago de alquiler
Es un tipo de póliza de seguro que contrata el propietario de algún inmueble cuando lo tiene en alquiler a un tercero, para que en caso de ocurrir la morosidad por parte de los inquilinos de los pagos de los cánones del arrendamiento, pueda garantizar el cobro de estos a la aseguradora de acuerdo a lo establecido en las cláusulas para su ejecución.
Dado que la acumulación de deudas de los arrendatarios ha aumentado, cada vez más propietarios de viviendas de alquiler están comprando este tipo de seguros en España para asegurar el cobro de sus alquileres durante la vigencia del contrato. Los mismos son tan efectivos que se dice que han logrado reducir las tasas de morosidad de sus rentas en un 85%, conjuntamente con retrasar los meses por posibles impagos.
De tal manera que, si por ejemplo, el inquilino deja de pagar la renta al sexto mes de vigencia del contrato de arrendamiento, con este seguro de impago de alquiler, se considerará que se habrá retrasado por algunos meses más, porque el seguro cubrirá meses adicionales por concepto de daños y perjuicios para el propietario arrendador.
En todo caso, el proceso se inicia cuando se cuenten 4 meses de renta consecutivas sin cancelar o impagados. Las cantidades quedarán cubiertas y los inquilinos asumen la responsabilidad de cancelar posteriormente ese monto. Por tales circunstancias y dado el auge del incremento de la morosidad en el país, es necesario contratar con empresas de seguros que proporcionen este tipo de servicios a sus clientes para que sigan alquilando sus propiedades con tranquilidad.
Características de un seguro de impago de alquiler
Este tipo de contratos obliga a los arrendatarios a estar al día en el pago de sus alquileres, porque si caen en morosidad, cuando quieran alquilar otro inmueble, las compañías de seguros le negarán la adquisición de esta póliza, debido a su historial, y los dueños al exigir la póliza en referencia podrán saber que les están alquilando a persona solventes. En tal sentido, las características más resaltantes en estos seguros son:
- Reduce los pagos atrasados por los inquilinos.
- Ofrecen tranquilidad con respecto al pago puntual del alquiler a los propietarios.
- Sirve como documento de asesoramiento legal en caso de que sea necesario.
- Constituyen prueba válida de reclamación por incumplimiento del contrato de arrendamiento.
- Permite la reparación de los daños causados a la propiedad por los inquilinos.
- Cubre los costos asociados al cambio de cerradura.
- Garantiza el cobro de la mensualidad del inmueble en caso de insolvencia del inquilino.
Cobertura de la póliza de seguro
Las condiciones de los contratos por impago de alquiler, pueden varias entre las diferentes aseguradoras en España, sin embargo, las coberturas básicas que ofrecen contemplan el reconocimiento de la totalidad de los alquileres sin cancelar al propietario hasta un límite establecido en el contrato, que por lo general tienen fijado en un máximo de 12 cuotas impagadas y se hará efectiva previa presentación de la decisión judicial definitiva sobre el proceso de desalojo.
Además, según lo estipulado en el contrato se podrá considerar una contraprestación económica máxima para los honorarios de abogados, peritos y demás gastos legales y notariales incurridos en cualquier caso en el que sea exigible el cobro del seguro por impago del alquiler. A su vez, una de las razones por las cuales se adquiere este tipo de seguro es para resarcir los actos vandálicos a la propiedad ante las reacciones adversas por la aplicación de una medida de desahucio.
En este sentido, dado que el arrendador busca resguardar su valioso activo de los posibles destrozos que pueden causar los inquilinos u otras personas ajenas, los mismos estarán cubiertos dependiendo del tipo de contrato acordado. De esta forma se garantiza la buena habitabilidad de la vivienda al finalizar el arrendamiento.
También en el contrato se pueden especificar la cobertura de daños por fuego: incendio, explosión y caída de rayos. Daños por agua: inundaciones, roturas y filtraciones. Daños eléctricos: sobrecargas y cortocircuitos. Daños por fenómenos atmosféricos. Daños por roturas de vidrios, mármol, entre otros.
¿Quién paga la prima de este tipo de seguro?
El pago de las primas correspondientes al contrato del seguro de impago de alquiler por lo general la asumen los propietarios del inmueble, pero también se dan casos en que el inquilino, es quien realiza los pagos de las cuotas de contratación. Al respecto, es importante aclarar que independientemente de quién lo haga, el beneficiario de la póliza siempre será el dueño del bien por verse afectado ante el incumplimiento y daños causados por el arrendatario.
Requisitos para convenir el seguro de impago de alquiler en España
El tener un seguro de estas características como se ha explicado, brinda protección por la no cancelación de alquileres, por daños incurridos por el desahucio del inquilino y da asistencia jurídica en caso de juicio. Pero para evitar hacer uso del seguro, la empresa aseguradora establece como requisito obligatorio su participación mediante la asesoría en la selección del inquilino, lo que le permite determinar la capacidad de solvencia del interesado en alquilar.
Esto se traducirá en mayor tranquilidad para las partes contratantes, en especial los arrendadores al exigir este tipo de póliza, podrán estar seguros de que les están alquilando a personas con capacidad de pago y a su vez, este tipo de contratos obliga a los arrendatarios a estar al día en el pago de sus alquileres.
Porque de estar morosos y se produce un desahucio, cuando quieran volver alquilar otra vivienda, las compañías de seguros le negarán la adquisición de esta póliza, debido a su cuestionado historial. Motivo por el cual se hace necesario cada vez más en España contar con el respaldo de estos seguros para mitigar los riesgos que suponen los impagos de alquileres.
Entonces, es importante dar a conocer que los documentos exigidos para establecer un seguro de impago de alquiler, son todos aquellos que demuestran las situación económica y laboral del potencial inquilino, los cuales definirán finalmente el nivel de riesgo de un posible impago que ningún propietario que vive de la renta quiere correr, entre los requisitos se encuentran los siguientes:
Recibos de nóminas o relación de ingresos: en caso de ser un trabajador bajo relación de dependencia a tiempo determinado o indeterminado, deberá suministrar los soportes de sus remuneraciones. Sí es un trabajador autónomo, tendrá que presentar un balance de sus ingresos mensuales. Mientras que si es beneficiario de algún tipo de prestación por desempleo u otras modalidad o circunstancia especial, tendrá que demostrar que tiene solvencia económica para pagar sin demora las cuotas de alquiler.
Documento del alquiler: presentar una copia del convenimiento de alquiler que refleje la renta mensual que tendrá que pagar el potencial inquilino cuando se concrete la firma del referido contrato arrendatario y se establezca la duración del mismo.
Del análisis que realizan las compañías aseguradoras españolas con los recaudos recibidos, podrán emitir como resultado la opinión favorable o negativa sobre los niveles de solvencia del interesado, en función al cumplimiento de que la renta de la vivienda arrendada no supera el 45% de los ingresos que genera mensualmente el futuro arrendatario durante la vigencia del contrato y por supuesto podrán verificar que no tienen antecedentes de morosidad.
Opciones legales ante el Impago de Alquiler
Anteriormente se mencionó que se requiere una decisión judicial como requisito para que la Aseguradora actúe sobre el tema del impago del seguro, por lo que explicaremos el procedimiento legal para lograrlo. Cuando el arrendatario no paga el alquiler, el arrendador tiene varias opciones legales, como alegar únicamente el impago del alquiler o, además, solicitar el desalojo del arrendatario, interponer la correspondiente acción de desahucio por falta de pago del alquiler de una vivienda o locales.
Las diferentes opciones disponibles para el arrendador que enfrenta el impago del alquiler pasan primero por intentos amistosos y, si no funcionan, los tribunales. En la corte, el propietario puede presentar una demanda en la que le pide al juez una o más cosas. Las opciones legales a disposición del arrendador son, en resumen, las siguientes: desalojo del arrendatario por impago de alquiler más reclamo por impago de renta, solo desalojo por impago de renta, solo reclamación por impago de renta.
Desahucio, la mejor opción
En el proceso de litigio, la opción más utilizada es la primera, es decir, presentar el reclamo de expulsión para no pagar el alquiler y también reclamar el impago en el mismo juicio. El alquiler no se paga y, por lo tanto, se puede solicitar al inquilino desde el momento en que se retrasa el pago del alquiler, incluso si se trata de un alquiler mensual único.
Es decir que el arrendador no tiene que soportar ningún retraso en el pago del alquiler, ya que el pago del alquiler es la principal obligación del inquilino y que esta obligación no puede faltar. Pero, ¿cuál es el proceso de deportación que pedirán? En los informes declarativos existen dos métodos: el informe declarativo verbal y el informe declarativo ordinario. El desalojo por impago del alquiler siempre será un récord. La otra modalidad nunca se utiliza por impago del alquiler.
Mediante el procedimiento de expulsión, el arrendador solicita al Estado (Poder Judicial) asistencia jurídica para que el juez rescinda el contrato de arrendamiento y también ordena que se retire al inquilino cuando se haya pagado el alquiler u otras cantidades similares (luz, agua, comunidad). La demanda, que es la que abre el procedimiento de expulsión, debe ser presentada por abogado y procurador, salvo en los casos (raros) en los que el alquiler mensual del inmueble sea inferior a 166 euros mensuales.
Además de solicitar lo anterior, también puede solicitar que el tribunal solicite a la persona en la propiedad que pague lo que adeuda, y que ordene al inquilino que pague los costos que el arrendador ha tenido que pagar por la tramitación del trámite. También puede reclamar los ingresos, en demanda, a las garantías o avalistas contenidos en el contrato de arrendamiento, en su caso.
Cabe mencionar que se le puede pedir al inquilino que pague por escrito y de manera confiable, antes de que el inquilino no haya logrado solicitar satisfactoriamente al inquilino que pague el alquiler. En muchas ocasiones este mecanismo funciona. Por otro lado, es necesario señalar que nunca se debe hacer antes del inicio o durante el proceso de mudanza del inquilino es cambiar la cerradura de la propiedad, ingresar a la casa sin permiso, apagar las entregas, entre otras medidas que son contrarias al contrato.
Esto último se debe a una razón muy sencilla. Incluso si el inquilino no paga, legalmente hablando, es el dueño de la casa, siempre y cuando el contrato no haya sido rescindido por ambas partes o por un juez, por lo que si el propietario hace alguna de estas cosas, el inquilino puede venir para informarle por allanamiento e invasión. De hecho, es muy común que esto suceda y, por lo tanto, es mejor evitar esta práctica para evitar inconvenientes.
Costo del proceso del desahucio
Con respecto al costo del desalojo para el inquilino por falta de pago del alquiler, cada abogado y abogado ha establecido sus honorarios para que los precios puedan variar ampliamente. Sin embargo, el costo promedio se acerca a las siguientes cantidades. Un abogado en este tipo de trámites requiere tu intervención y suele tener unos honorarios que rondan los 500 euros. Por otro lado, el abogado costará alrededor de 200 euros.
Por otro lado, el poder general para litigios, documento notarial con el que el arrendador autoriza al abogado a ser su representante ante el juzgado. Cuesta alrededor de 40 euros, pero también se puede hacer de forma gratuita en los tribunales después de presentar la reclamación. El cerrajero cuesta 90 euros. Las personas físicas no pagan las tasas judiciales. Solo personas jurídicas y suelen rondar los 150 euros. Hablamos por tanto de unos costes que rondan los 700 euros sin contar al cerrajero, que no siempre será necesario.
Duración
Hay muchos detalles sobre la duración. La ley ciertamente estipula que el proceso debe tomar el menor tiempo posible, pero sucede que los tribunales tienen una gran cantidad de trabajo atrasado y los presupuestos ya no brindan. Hace años, el desalojo tardaba demasiado en comparación con lo que está tardando hoy. Fácilmente podrían tardar dos años. Actualmente, la duración promedio de un procedimiento de desalojo desde el momento de presentar la solicitud varía de 4 meses si todo va bien a 8 meses o más si hay demoras en el proceso.
Proceso
Una vez visto todo lo anterior, es el momento de presentar el reclamo, junto con el abogado que deberá acompañar la siguiente documentación: contrato de arrendamiento original, poder general para litigio, avisos fidedignos enviados al inquilino reclamando el pago del alquiler y el delito contra la propiedad. Cuando se haya presentado la prueba, el inquilino recibirá dentro de un mes un documento en el que se aprueba la reclamación de rechazo para su procesamiento y donde se establece la fecha de prueba, por ejemplo, la fecha de lanzamiento (si no hay prueba).
En cuanto el inquilino recibe en su domicilio el Decreto anunciando todo lo relacionado con el procedimiento de desalojo, el inquilino puede actuar de varias formas. Una es quedarse en la propiedad y no pagar, en este caso, el día del desalojo, el personal del tribunal accederá a la propiedad y desalojará al inquilino, devolviendo la posesión al propietario (o abogado). También puede suceder que el inquilino pague lo que debe y entregue el inmueble, que es la mejor solución.
Otra opción es pagar el monto adeudado y permanecer en la propiedad. A esto se le llama «molestar la evacuación». También puede entregar la propiedad y no pagar la cantidad adeuda. En este caso, se dará por terminado el procedimiento respecto al desalojo y continuará respecto al reclamo. Finalmente, está la respuesta a la reconvención, en este caso es necesario realizar un proceso judicial en la fecha fijada en el decreto.
En el caso de que el inquilino desee oponerse al reclamo, el procedimiento de desalojo finalizará con una «sentencia», y en otros casos el trámite finalizará con un «decreto» (este es un decreto) diferente al recibido por el inquilino después de la presentación de la denuncia). Son dos tipos diferentes de decisiones judiciales, pero a los efectos de esta discusión tienen efectos muy similares.
Por otro lado, también cabe mencionar que en el decreto que pone fin al procedimiento de desalojo cuando no ha habido oposición del inquilino, el juez ordenará al inquilino el pago de las costas del trámite (en su caso, que es casi siempre) e incluye los alquileres que vencerán hasta la fecha de posesión del inmueble por parte del arrendador.
Ejecución del lanzamiento o desalojo
El lanzamiento está regulado en el muy detallado artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Después de la decisión del juez (sentencia o decreto, según haya o no oposición a la solicitud del inquilino), se debe llevar a cabo la liberación o, en otras palabras, se debe llevar a cabo el desalojo o desalojo. En el caso de que el inquilino no ha desalojado voluntariamente.
Cabe señalar que este procedimiento judicial puede tener lugar sin el uso de la fuerza (cuando el inquilino entrega voluntariamente las llaves) o con el uso de la fuerza (cuando el inquilino no quiere salir del inmueble). La Comisión Judicial debe redactar Acta de lo ocurrido durante el lanzamiento y sobre el estado de conservación del inmueble, ya que muy a menudo existen indemnizaciones que el arrendador tendrá que reclamar posteriormente.
Transcurrido un plazo de 20 días desde que la sentencia o el decreto del juez se ha hecho firme, el arrendador tiene un plazo de 5 años para ejecutar la culpabilidad, es decir, para intentar cumplir con la pena que el juez impuso al inquilino lo que lo sentenció a pagar la deuda. Esto significa que el propietario puede solicitar la confiscación del dinero, las cuentas y la propiedad del inquilino del deudor para saldar la deuda. Esta es otra etapa del procedimiento, separada del proceso de desalojo del inquilino.
Desahucio Exprés sin abogado
Hay personas que preguntan si existe la posibilidad de que un procedimiento de desalojo se lleve a cabo de forma rápida pero, sin agente o representante legal. En este punto conviene aclarar que lo único que se puede hacer sin la participación de abogado y abogado es la reclamación de los ingresos adeudados, siempre que no supere los 2.000 euros. Pero en ningún caso el desalojo o por tanto el llamado desalojo expreso, ya que se necesita un abogado y un procurador para todo esto.
También puede iniciar el reclamo anterior usted mismo por un medio confiable. Se recomienda encarecidamente que esta reclamación por parte de Burofax o cualquier otro medio fehaciente ya cuente con el asesoramiento de un abogado, ya que puede ser de suma importancia para el futuro del proceso. Finalmente, a la hora de presentar este tipo de reclamaciones, una última pregunta que se hará el arrendador que desee recuperar su alojamiento será cuánto costará.
Sobre los abogados, ellos tienen una libertad en decidir la cantidad que reciben como honorarios, de tal manera que es difícil determinar cuánto sería. Sin embargo, al final, será el cliente quien deberá asumir todos los gastos para llevar a cabo el proceso, es decir, la reclamación, procurador, entre otros. Por lo tanto, el coste de todo sería alrededor de los 1000 euros.
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